Plus-values immobilières non professionnelles 2017

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Les plus-values immobilières sont les gains réalisés lors de la vente d'un bien foncier ou immobilier (maison, appartement, terrain). Elles doivent être déclarées (voir déclaration des plus-values).

Plus-values immobilières des particuliers : que faut-il déclarer ?

Plus-values immobilières imposables

Sont imposables dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers, les plus-values provenant de la cession, à titre onéreux :

  • de biens immobiliers bâtis ou non bâtis : l'origine de propriété du bien (acquisition à titre gratuit ou à titre onéreux) et la localisation des immeubles sont sans importance ;
  • de droits relatifs à ces biens (droits réels immobiliers) ;
  • de titres des sociétés non cotées à prépondérance immobilière.

Les plus-values immobilières peuvent être réalisées :

Couverture assurance habitation
  • par les particuliers ;
  • dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ;
  • à titre occasionnel ;
  • et concernant la cession d'immeubles ou de droits immobiliers.

Sont ainsi concernées les plus-values immobilières réalisées par :

  • les personnes physiques ;
  • les sociétés de personnes (ou groupements assimilés) non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Les plus-values immobilières sont imposées avec un taux de 19 % auquel s'ajoute 15,5 % de prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire est appliquée pour les plus-values imposables de plus de 50 000 €. Le taux de cette taxe varie entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value.

Plus-values immobilières non imposables

Échappent à l'application du régime des plus-values immobilières des particuliers :

  • l'inscription d'un bien à l'actif d'une entreprise individuelle ;
  • l'affectation, dans certains cas, d'un bien à l'exercice de la profession ;
  • les plus-values dont le prix de cession du bien est inférieur ou égal à 15 000 € ;
  • les plus-values de cessions relatives à :
    • la résidence principale du contribuable ;
    • l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d'un État membre de la Communauté européenne, dans la limite d'une seule cession et de 150 000 € de plus-value nette imposable (sous conditions de domicile fiscal en France pendant au moins 2 ans de façon continue et de date de la cession) ;
  • les expropriations (sous certaines conditions) ;
  • les opérations de remembrement (opérations d'échanges amiables, individuels ou collectifs) ;
  • la cession d'un immeuble à un organisme en charge du logement social ou à une collectivité territoriale en vue de leur cession à un tel organisme ;
  • certaines exonérations s'attachant à la qualité du cédant ou de l'acquéreur.

Bon à savoir : la loi de finances pour 2017 a prolongé l'exonération pour logement social jusqu'au 31 décembre 2018.

Sont également exonérés :

  • les biens détenus pendant plus de 22 ans (30 ans pour exonération des prélèvements sociaux) ;
  • les plus-values d'une première vente lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale et que le produit de la vente est destiné à acheter une résidence principale dans les 2 ans.

À noter : les concubins et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs), et les contribuables incarcérés bénéficient de certaines mesures de faveur.

Plus-values immobilières des particuliers 2017 : quels montants sont imposés ?

La plus-value immobilière brute réalisée par les particuliers s'obtient par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Le prix de cession

Le prix de cession correspond au prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte auquel on a :

  • ajouté certaines charges et indemnités limitativement énumérées ;
  • et retranché, le cas échéant, le montant de la TVA afférente, sur présentation des justificatifs et les frais supportés éventuellement par le vendeur.

Le prix d'acquisition

Le prix d'acquisition s'entend :

  • pour les acquisitions réalisées à titre onéreux : du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte ;
  • pour les acquisitions à titre gratuit : de la valeur vénale retenue pour les droits de mutation à titre gratuit.

Correction de la plus-value immobilière brute réalisée par les particuliers

La différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition peut éventuellement être corrigée au regard :

  • des remboursements mis à la charge des acquéreurs ;
  • des indemnités d'éviction versées au locataire par l'acquéreur au nom et pour le compte du vendeur ;
  • de l'ensemble des charges en capital ;
  • de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit.

Des règles particulières s'appliquent, notamment :

  • aux droits démembrés ;
  • en matière de bail à construction.

Plus-value imposable

La plus-value imposable réalisée par des particuliers est égale à la plus-value brute à laquelle on soustrait un abattement pour chaque année de détention selon un taux dégressif à partir de la 6ème année.

Le délai de possession court :

  • pour les acquisitions à titre onéreux, sauf règles particulières : à compter de la date de l'acte constatant l'opération d'achat ;
  • pour les acquisitions à titre gratuit à compter de la date d'ouverture de la succession (mutation par décès) ou de la date de l'acte (mutation entre vifs).

À noter : les moins-values brutes réalisées sur les biens ou droits cédés ne sont pas, sauf cas particulier, prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable.

Les modalités de l'abattement varient selon la date de la vente du bien immobilier.
Années de détention Taux d'abattement par année de détention
Pour l'impôt sur le revenu Pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
Entre 6 et 21 ans 6 % 1,65 %
22e année 4 % 1,60 %
Au-delà de la 22e année Exonération 9 % (exonération au-delà de la 30e année)
 

Abattement exceptionnel

Un abattement exceptionnel de 30 % peut être accordé pour certaines opérations :

  • vente d'un terrain à bâtir avec une promesse de vente enregistrée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et un acte authentique signé au plus tard la 2e année suivant l'enregistrement de la promesse ;
  • opérations de démolition/construction dans les « zones tendues » avec une promesse de vente enregistrée entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015 et un acte authentique signé au plus tard le 31 décembre 2017.

Cet abattement s'applique sur :

  • l'impôt sur le revenu ;
  • les prélèvements sociaux.

À quel taux les plus-values immobilières des particuliers sont-elles imposées ?

Une fois déterminées, les plus-values sont imposées selon un taux proportionnel :

  • fixé à 19 % pour les personnes physiques, résidents d'un État membre de la Communauté européenne ;
  • fixé à 33,33 % pour les résidents d'un État non membre de la Communauté européenne ;
  • pour les sociétés dont les bénéfices sont imposés au nom des associés, le taux est de :
    • 19 % lorsqu'ils résident en France ou dans un État membre de la Communauté européenne,
    • 33,33 % lorsqu'ils résident dans État non membre de la Communauté européenne ;
  • pour les associés personnes morales, le taux est de :
    • 19 % lorsqu'ils résident en France,
    • 33,33 % lorsqu'ils résident dans un autre État (membre ou non de la Communauté européenne) ;
  • pour les sociétés dont le siège est situé hors de France, le taux est de :
    • 19 % pour les associés personnes physiques résidant en France ou dans un État membre de la Communauté européenne,
    • 33,33 % pour les associés personnes physiques résidant dans un État non membre de la Communauté européenne,
    • 33,33 % pour les associés personnes morales.

Le taux d'imposition de la plus-value immobilière est porté à 50 % pour les résidents d'un pays qui n'a pas d'accord de coopération fiscale avec la France.

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € est appliquée. Cette surtaxe correspond à un pourcentage compris entre 2 % et 6 % selon le montant de la plus-value imposable.

À noter : les prélèvements sociaux sont perçus au taux de 15,5 % et viennent s'ajouter au taux d'imposition des plus-values immobilières. (Cette disposition s'applique aux non-résidents depuis le 17 août 2012.)

Certaines opérations relevant du régime des plus-values des particuliers peuvent bénéficier d'un régime différé d'imposition. Il s'agit notamment :

  • des échanges de titres de sociétés à prépondérance immobilière ;
  • des opérations de remembrement.

Les contribuables domiciliés hors de France sont soumis à un prélèvement libératoire sur les plus-values immobilières réalisées à titre occasionnel (19 % pour les résidents des États de l'Union européenne). Ce prélèvement constitue un acompte imputable sur le montant de l'IR exigible. Ainsi, le contribuable domicilié hors de France et soumis au prélèvement libératoire au titre des plus-values immobilières qu'il a réalisées ne sera pas imposable à l'impôt sur le revenu sur ces plus-values.

Exonération des plus-values réalisées par les expatriés

La loi de finances pour 2014 a modifié le dispositif d'exonération des plus-values réalisées par les expatriés.

Cette exonération s'applique aux personnes physiques ressortissante d'un État membre de l'Union européenne ou d'un État partie à l'accord sur l'Espace économique européen.

Jusqu'au 1er janvier 2014, l'exonération n'était possible qu'à 2 conditions :

  • être fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans antérieurement à la cession ;
  • libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

Depuis le 1er janvier 2014, l'exonération est également possible si la cession intervient au plus tard le 31 décembre de la 5e année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France. Le montant de l'exonération est plafonné à 150 000 euros de plus-value nette imposable.

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