Déclaration des revenus fonciers

Sommaire

Les revenus fonciers sont les revenus perçus par la location de son patrimoine foncier et immobilier (maison, appartement, terrain, forêt). Pour établir le montant imposable qui sera déclaré, certaines charges sont déductibles.

Assurance habitation - Contrat

Revenus fonciers : définition 

Les propriétaires qui mettent en location vide (c'est-à-dire des biens non meublés) un ou plusieurs logements doivent déclarer le montant des loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.

Les revenus locatifs concernés sont :

  • les loyers perçus dans le cadre de la location de locaux d'habitation (appartement, maison) ou de leurs dépendances (parking, emplacement de stationnement, etc.) ;
  • les loyers perçus dans le cadre de la location de locaux à usage commercial, tels que des bureaux, des usines, etc. ;
  • les loyers perçus dans le cadre de la location de terrains. 

Revenus fonciers : régimes d'imposition

L'imposition des revenus fonciers peut relever de différents régimes :

  • le régime d'imposition du micro-foncier ;
  • le régime réel d'imposition.

Le régime d'imposition des revenus fonciers « micro-foncier »

Les revenus fonciers sont soumis de plein droit au régime d'imposition micro-foncier dès lors que le revenu brut foncier total (c'est-à-dire charges non comprises) n'excède pas 15 000 € au titre de l'année d'imposition. Les revenus bénéficient alors d'un abattement de 30 %.

Le régime d'imposition des revenus fonciers « régime réel »

Les bénéficiaires de revenus fonciers peuvent être soumis au régime réel :

  • sur option ;
  • ou de plein droit si le revenu brut foncier annuel excède cette somme de 15 000 €.

Le cas du déficit foncier

Lorsqu'un déficit foncier est constaté, celui-ci est :

  • imputable sur le revenu global du contribuable :
    • s'il provient de dépenses autres que les intérêts d'emprunt ;
    • et dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la 10e inclusivement ;
  • imputable sur les revenus fonciers des dix années suivant celle de leur constatation en ce qui concerne :
    • les intérêts d'emprunt ;
    • l'excédent de déficit.

Revenus fonciers : remplir la déclaration fiscale

L'imposition des revenus fonciers est conditionnée à la déclaration annuelle des revenus fonciers au moyen de l'imprimé n° 2042. Celui-ci est envoyé au contribuable de fin avril à début mai.

  • Le contribuable imposable dans la catégorie des revenus fonciers doit mentionner, sur sa déclaration d'ensemble n° 2042, les revenus fonciers réalisés par les membres de son foyer fiscal.
  • Les contribuables qui relèvent du régime réel doivent, en sus de la déclaration n° 2042 (cases 4 BA, 4 BB, 4 BC ou 4 BD selon les cas), remplir un imprimé annexe à la déclaration d'ensemble des revenus (imprimé n° 2044). L'imprimé n° 2044 peut être retiré au centre des impôts ou sur www.impots.gouv.fr, rubrique « formulaires ».
  • Quant aux propriétaires relevant du régime du micro-foncier, ils n'ont pas à souscrire la déclaration n° 2044. Ils doivent uniquement renseigner la déclaration n° 2042, sur la ligne 4 BE.
  • Les sociétés immobilières de copropriété, dotées de la transparence fiscale, dont les locaux sont donnés en location doivent produire, chaque année, une déclaration spéciale (imprimé 2044 SPE). L'imprimé n° 2044 SPE peut être retiré au centre des impôts ou sur www.impots.gouv.fr, rubrique « formulaires ».
  • Les associés de sociétés immobilières de copropriété, dotées de la transparence fiscale qui n'ont pas opté pour le régime micro-foncier doivent, pour leur part, rédiger et joindre, chaque année, à leur déclaration d'ensemble n° 2042, l'imprimé n° 2044.
  • Les sociétés non transparentes, non soumises à l'IS, qui ont pour objet la location non commerciale de leurs immeubles, doivent chaque année déposer une déclaration spéciale (imprimé n° 2044 SPE).
  • Les associés de sociétés non transparentes, non soumises à l'IS doivent, chaque année, porter sur la déclaration annexe n° 2044 leur part dans le revenu net social.

Les dates de dépôt des déclarations annuelles des professionnels sont fixées par décret, soit au 3 mai pour les revenus de l'année 2018 déclarés en 2019.

Prélèvement à la source : revenus fonciers et charges déductibles

Sous le régime réel d'imposition, les charges foncières sont en principe déduites intégralement au titre de l'année de leur paiement effectif par le contribuable, quelle que soit la période à laquelle elles se rattachent. 

Avec l'entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, des règles particulières sont appliquées pour les charges foncières déductibles sur les années 2018 et 2019. Le régime applicable à la déductibilité des charges diffère selon que ces charges sont récurrentes ou pilotables.

Charges foncières payées en 2018 

Les charges dites « récurrentes » (charges que le bailleur doit payer chaque année à raison du bien loué et sur l'échéance desquelles il ne peut influer), qui sont échues en 2018, ne sont admises en déduction qu'au titre de l'année 2018, peu importe leur date de paiement. Il s'agit des charges suivantes :

  • primes d'assurance ;
  • appels des quotes-parts du budget annuel voté par la copropriété ;
  • honoraires des gestionnaires de biens ;
  • taxe foncière, etc. 

Les charges dites « pilotables » (dépenses de travaux dont le bailleur décide du calendrier et de l'année d'imputation), payées en 2018, sont intégralement déductibles – dans les conditions prévues par le Code général des impôts – pour la détermination du revenu net foncier de 2018. Il s'agit des charges suivantes (a, b et b bis du 1° et c à c quinquies du 2° du I de l'article 31 du CGI) :

  • dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • dépenses d'amélioration, de construction, de restauration ou d'entretien spécifiques aux propriétés rurales.

Charges foncières payées en 2019

Pour les dépenses de travaux payées au cours de l'année 2019 (charges « pilotables »), leur déductibilité est égale à la moyenne de ces mêmes charges supportées sur les années 2018 et 2019 (règle de la moyenne).

Cependant, afin de tenir compte des situations dans lesquelles le contribuable n'a pas la possibilité de choisir la date de réalisation des travaux (entre 2018 et 2019), la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 est maintenue pour les travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure ou décidés d'office par le syndic de copropriété, et pour les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019.