Plus-value sur la résidence principale

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Quand vous vendez votre résidence principale, votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Ooreka fait le point sur les conditions qui permettent cette exonération de la plus-value sur la résidence principale.

Plus-value sur la résidence principale : définition

Conditions tenant à la résidence principale

Pour que le bien vendu soit considéré comme votre résidence principale, certaines conditions doivent être réunies (rép. min. à question écrite n° 72280, JO, 7 avril 2015) :

  • il doit s'agir d'un bien (immeuble ou partie d'immeuble) qui constitue votre résidence habituelle et effective :
    • vous devez donc résider dans ce bien la majeure partie de l'année ;
    • si vous résidez 6 mois de l'année dans un endroit et 6 mois dans un autre endroit, votre résidence principale est celle pour laquelle vous bénéficiez des abattements en matière de taxe d'habitation.
  • l'utilisation temporaire d'un logement n'en fait pas votre résidence effective et donc principale ;
  • si un doute subsiste quant au caractère effectif de votre résidence, c'est vous qui devez prouver qu'elle est bien votre résidence effective ;
  • en principe, vous devez occuper le bien au jour de la cession. Cependant, vous pouvez bénéficier de l'exonération si vous occupez le bien jusqu'à sa mise en vente et si la vente intervient dans des délais normaux. L'administration fiscale considère qu'en principe, une année est le délai maximal qui puisse être considéré comme normal. De plus, il ne faut pas qu'un tiers ait occupé votre bien après que vous l'ayez quitté et avant sa vente.

Fausse occupation du logement

Le bien vendu n'est pas considéré comme votre résidence principale dans les cas suivants :

  • au jour de la cession, vous louez votre bien immobilier à des tiers ou à des parents ;
  • au jour de la cession, votre bien est occupé gratuitement par des parents ;
  • vous ne revenez occuper le bien avant la vente que pour faire croire qu'il est votre résidence principale.

Vente : exonération de la plus-value sur la résidence principale

Si vous vendez votre résidence principale, votre plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (article 150 U du Code général des impôts). Il faut que le bien vendu soit votre résidence principale au jour où vous le cédez.

Calcul de la plus-value sur la résidence principale

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d'achat).

Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, dès lors qu’elles ont été engagées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA).

Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Consulter la fiche pratique Ooreka

Dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale

L'exonération concerne également les dépendances immédiates et nécessaires du bien vendu si elles sont cédées en même temps que ce bien et si elles forment avec lui un tout indissociable. Néanmoins, sachez que :

  • vous avez droit à l'exonération même si les dépendances immédiates et nécessaires ne sont pas vendues à la même personne que le bien lui-même ;
  • les cessions du bien et de ses dépendances peuvent être considérées comme simultanées même si elles n'interviennent pas exactement à la même date.

Local à usage d'habitation et à usage professionnel

Si votre bien immobilier est affecté pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value concernant la partie habitation est exonérée d'impôt (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812 du 12 août 2015).

En revanche, l'exonération de plus-value est totale quand vous exercez une activité dans votre habitation si cette activité ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques.

Immeuble démembré

Si vous êtes propriétaire en pleine propriété de votre résidence principale et si vous vendez uniquement l'usufruit ou la nue-propriété, vous avez droit à l'exonération.

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Immeuble détenu par l'intermédiaire d'une société

L'associé d'une société immobilière non transparente (c'est-à-dire elle-même imposée), qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de vente de cet immeuble ou de cette partie d'immeuble, de l'exonération prévue en matière d'habitation principale, comme s'il en avait été propriétaire.

Dans cette hypothèse, l'exonération ne porte que sur la fraction de l'immeuble occupé par l'associé à titre de résidence principale et la quote-part revenant à cet associé.

Résidence principale des époux lors de la séparation

La condition relative à l'occupation du logement à titre d'habitation principale au jour de la cession peut poser problème en cas de séparation ou de divorce, notamment lorsque l'un des conjoints a été contraint de quitter le logement qui constituait alors sa résidence principale.

Néanmoins, l'administration fiscale admet que lorsque l'immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable, celui-ci puisse néanmoins bénéficier de l'exonération de plus-value dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente.

Ancienne résidence principale des non-résidents

La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 du 28 décembre 2018 a créé un nouveau cas d'exonération totale de plus-values lors de la cession de l'ancienne résidence principale en France des non-résidents (article 244 bis A du Code général des impôts).

Cette exonération est soumise à conditions : 

  • transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ; 
  • cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ;
  • immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession.

Des précisions quant aux conditions d'exonération ont été apportées par l'Administration (BOI-RFPI-PVINR, 19 avril 2019) : 

  • Si toutes les conditions sont remplies, l'exonération s'applique quels que soient les motifs de la cession de la résidence principale, la nature du logement, le montant du prix de cession ainsi que l'affectation que l'acheteur souhaite donner à l'immeuble.
  • L'exonération s'applique que l'immeuble soit détenu directement par le contribuable ou indirectement par le biais d'une société de personnes. 
  • ​Seuls les logements qui constituent la résidence principale du vendeur au jour du transfert de son domicile fiscal hors de France peuvent bénéficier de l'exonération. Par conséquent, les logements mis en location, les logements vacants ou les logements occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire au jour du transfert du domicile fiscal ne sont pas concernés par l'exonération.
  • La date de cession du bien immobilier correspond à la date de signature de l'acte authentique. 

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