Imposition des revenus fonciers

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

Sommaire

Les revenus provenant de la location d'un bien immobilier vide, appelés « revenus fonciers » sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Ces revenus fonciers peuvent être soumis à deux régimes d'imposition différents et exclusifs l'un de l'autre. Toutes les explications dans cette astuce.

Imposition des revenus fonciers : le régime du micro-foncier

Régime micro-foncier : application

Le régime micro-foncier est réservé aux contribuables qui :

  • perçoivent un revenu brut foncier annuel inférieur à 15 000 € ;
  • ne louent pas un bien immobilier soumis à un régime d'imposition spécial.

Exclusions du régime micro-foncier

Le régime micro-foncier ne peut pas s'appliquer aux contribuables propriétaires :

  • d'un monument historique qui génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ;
  • d'un logement loué qui procure des revenus dont l'imposition est soumise à un régime fiscal particulier (Scellier, Pinel, Périssol, etc.).

Montant du revenu foncier

Le régime micro-foncier s'applique aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier annuel qui ne dépasse pas 15 000 € au titre de l'année d'imposition. Ce plafond de revenus fonciers s'applique à l'ensemble des revenus fonciers encaissé par tous les membres du foyer fiscal.

Détermination du revenu foncier imposable

Si les conditions sont respectées, le contribuable peut choisir le régime du micro-foncier. Dans ce cas, il doit déclarer le montant brut de ses revenus fonciers, à savoir :

  • les revenus tirés de la location d'un immeuble ;
  • la quote-part de revenu brut de la société civile immobilière dont il est associé, à hauteur de ses droits dans les bénéfices ;
  • les recettes accessoires.

Le contribuable doit déclarer ce montant sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.

Imposition des revenus fonciers : le régime du réel

Application du régime réel d'imposition

L'application du régime réel d'imposition est automatique dès lors que :

  • le revenu brut foncier annuel du contribuable excède 15 000 € ;
  • le contribuable entre dans l'un des cas d'exclusion du régime micro-foncier ;
  • le contribuable opte pour ce régime de manière volontaire.

Détermination du revenu foncier imposable

Sous le régime réel d'imposition, les revenus fonciers imposables correspondent à la différence entre le revenu brut foncier et les charges foncières sur une année d'imposition qui correspond à l'année civile.

Le revenu brut foncier désigne :

  • le montant des recettes tirées de la location d'un bien immobilier ;
  • les recettes accessoires ;
  • les subventions et indemnités.

Contrairement au régime micro-foncier, les charges foncières sont déductibles pour leur valeur réelle.

Les charges foncières déductibles sont notamment :

  • les charges de réparation et d'entretien ;
  • les charges d'administration et de gestion ;
  • les impôts liés à l'immeuble ;
  • les intérêts d'emprunt.

Les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers.

Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l’administration fiscale si le contribuable n’est pas en mesure d’apporter des preuves précises du montant des intérêts d’emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120).

Charges déductibles et prélèvement à la source

Sous le régime réel d'imposition, les charges foncières sont en principe déduites intégralement au titre de l'année de leur paiement effectif par le contribuable, quelle que soit la période à laquelle elles se rattachent. 

Avec l'entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, des règles particulières sont prévues pour les charges foncières déductibles sur les années 2018 et 2019. Le régime applicable à la déductibilité des charges diffère selon que ces charges sont récurrentes ou pilotables.

Charges foncières payées en 2018 

Les charges dites « récurrentes » (charges que le bailleur doit payer chaque année à raison du bien loué et sur l'échéance desquelles il ne peut influer), qui sont échues en 2018, ne sont admises en déduction qu'au titre de l'année 2018, peu importe leur date de paiement. Il s'agit des charges suivantes :

  • primes d'assurance ;
  • appels des quotes-parts du budget annuel voté par la copropriété ;
  • honoraires des gestionnaires de biens ;
  • taxe foncière, etc. 

Les charges dites « pilotables » (dépenses de travaux dont le bailleur décide du calendrier et de l'année d'imputation), payées en 2018, sont intégralement déductibles – dans les conditions prévues par le Code général des impôts – pour la détermination du revenu net foncier de 2018. Il s'agit des charges suivantes (a, b et b bis du 1° et c à c quinquies du 2° du I de l'article 31 du CGI) :

  • dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • dépenses d'amélioration, de construction, de restauration ou d'entretien spécifiques aux propriétés rurales.

Charges foncières payées en 2019

Pour les dépenses de travaux payées au cours de l'année 2019 (charges « pilotables »), leur déductibilité sera égale à la moyenne de ces mêmes charges supportées sur les années 2018 et 2019 (règle de la moyenne).

Cependant, afin de tenir compte des situations dans lesquelles le contribuable n'a pas la possibilité de choisir la date de réalisation des travaux (entre 2018 et 2019), la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 est maintenue pour les travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure ou décidés d'office par le syndic de copropriété, et pour les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019.

Obligations déclaratives et imposition des revenus fonciers

Régime du micro-foncier

En cas d'application du régime micro-foncier, le contribuable doit uniquement porter le montant brut de ses revenus fonciers sur sa déclaration de revenus n° 2042.

Régime réel d'imposition

En cas d'application du régime réel d'imposition, le contribuable doit souscrire une déclaration complémentaire. Il s'agit de la déclaration n° 2044 si le contribuable est propriétaire d'un bien immobilier classique.

Il s'agit de la déclaration n° 2044 spéciale si :

  • Le contribuable est propriétaire d'un monument historique ou d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable.
  • Le contribuable a opté pour un dispositif fiscal spécial (Scellier, Pinel, Borloo, Robien, Périssol).

Pour en savoir plus :

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Revenus à déclarer

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