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Imposition des revenus fonciers

Imposition des revenus fonciers

À jour en Août 2017

Écrit par les experts Ooreka

Les revenus provenant de la location d'un bien immobilier vide, appelés « revenus fonciers » sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Ces revenus fonciers peuvent être soumis à deux régimes d'imposition différents et exclusifs l'un de l'autre. Toutes les explications dans cette astuce.

Imposition des revenus fonciers : le régime du micro-foncier

Régime micro-foncier : application

Le régime micro-foncier est réservé aux contribuables qui :

  • perçoivent un revenu brut foncier annuel inférieur à 15 000 € ;
  • ne louent pas un bien immobilier soumis à un régime d'imposition spécial.

Bon à savoir : le régime micro-foncier s'applique également aux détenteurs de parts de Société Civile Immobilière dès lors que leurs droits dans les bénéfices ne dépassent pas 15 000 € sur l'année d'imposition concernée.

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Exclusions du régime micro-foncier

Le régime micro-foncier ne peut pas s'appliquer aux contribuables propriétaires :

  • d'un monument historique qui génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ;
  • d'un logement loué qui procure des revenus dont l'imposition est soumise à un régime fiscal particulier (Scellier, Pinel, Périssol, etc.).

Montant du revenu foncier

Le régime micro-foncier s'applique aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier annuel qui ne dépasse pas 15 000 € au titre de l'année d'imposition.

Ce plafond de revenus fonciers s'applique à l'ensemble des revenus fonciers encaissé par tous les membres du foyer fiscal.

Détermination du revenu foncier imposable

Si les conditions sont respectées, le contribuable peut choisir le régime du micro-foncier. Dans ce cas, il doit déclarer le montant brut de ses revenus fonciers, à savoir :

  • les revenus tirés de la location d'un immeuble ;
  • la quote-part de revenu brut de la Société Civile Immobilière dont il est associé, à hauteur de ses droits dans les bénéfices ;
  • les recettes accessoires.

Le contribuable doit déclarer ce montant sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.

À noter : sur ce montant, l'administration fiscale applique un abattement de 30 % représentant les charges foncières. Après application de cet abattement, le revenu net foncier est soumis à l'impôt sur le revenu.

Imposition des revenus fonciers : le régime du réel

Application du régime réel d'imposition

L'application du régime réel d'imposition est automatique dès lors que :

  • le revenu brut foncier annuel du contribuable excède 15 000 € ;
  • le contribuable entre dans l'un des cas d'exclusion du régime micro-foncier ;
  • le contribuable opte pour ce régime de manière volontaire.

Bon à savoir : même s'il respecte les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier, le contribuable peut opter de manière volontaire pour le régime réel. Cette option est exercée pour une durée de trois ans.

Détermination du revenu foncier imposable

Sous le régime réel d'imposition, les revenus fonciers imposables correspondent à la différence entre le revenu brut foncier et les charges foncières sur une année d'imposition qui correspond à l'année civile.

Le revenu brut foncier désigne :

  • le montant des recettes tirées de la location d'un bien immobilier ;
  • les recettes accessoires ;
  • les subventions et indemnités.

Contrairement au régime micro-foncier, les charges foncières sont déductibles pour leur valeur réelle.

Les charges foncières déductibles sont notamment :

  • les charges de réparation et d'entretien ;
  • les charges d'administration et de gestion ;
  • les impôts liés à l'immeuble ;
  • les intérêts d'emprunt.

À noter : pour être déductibles, les charges doivent se rapporter à l'immeuble qui procure des revenus fonciers et être justifiées.

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Obligations déclaratives et imposition des revenus fonciers

Régime du micro-foncier

En cas d'application du régime micro-foncier, le contribuable doit uniquement porter le montant brut de ses revenus fonciers sur sa déclaration de revenus n° 2042.

Bon à savoir : le montant à déclarer est le revenu brut hors charges. L'administration fiscale applique automatiquement l'abattement de 30 % sur le montant brut des revenus fonciers déclaré.

Régime réel d'imposition

En cas d'application du régime réel d'imposition, le contribuable doit souscrire une déclaration complémentaire.

Il s'agit de la déclaration n° 2044 si le contribuable est propriétaire d'un bien immobilier classique.

Il s'agit de la déclaration n° 2044 spéciale si :

  • Le contribuable est propriétaire d'un monument historique ou d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable.
  • Le contribuable a opté pour un dispositif fiscal spécial (Scellier, Pinel, Borloo, Robien, Périssol).

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