Déclaration d'un bien immobilier situé à l'étranger

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Un Français vivant en France et possédant un bien immobilier hors de France, peut être obligé de déclarer un bien immobilier à l'administration fiscale française.

Cette obligation n'existe cependant que dans certains cas. Ooreka fait le point sur les différentes situations rencontrées et modalités applicables. 

Bien situé hors France : différentes situations immobilières

Biens immobiliers loués à l'étranger

Les revenus tirés de la location d'un immeuble situé à l'étranger, doivent être déclarés :

  • ils seront taxés par la France comme le seraient des revenus fonciers provenant d'un immeuble situé en France ;
  • il se peut qu'il existe une convention fiscale entre la France et le pays où est situé l'immeuble : 
    • si cette convention prévoit l'imposition dans le pays où est situé l'immeuble, les revenus fonciers concernés doivent quand même être déclarés au fisc français ;
    • même non imposés, ils seront comptabilisés pour calculer le total des revenus du contribuable et déterminer son taux d'imposition, on appelle cela le taux effectif.

Biens immobiliers vendus à l'étranger

Les revenus provenant de la vente d'un immeuble situé à l'étranger, doivent être déclarés au fisc français pour y être imposés.

Biens immobiliers non générateurs de revenus à l'étranger

En principe, le contribuable français n'est pas tenu de déclarer aux impôts un logement à l’étranger qui ne génère pas de revenus, c'est-à-dire pas de loyers (il ne fait donc pas l’objet d'une location).

Néanmoins, pour les propriétaires dont la valeur du patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d'euros, obligation leur est faite de renseigner la déclaration d'impôt sur la fortune immobilière. Sur celle-ci doivent figurer les biens immobiliers détenus par le contribuable à l'étranger, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) se calculant sur l'ensemble du patrimoine immobilier mondial.

Biens immobiliers donnés à l'étranger

Les dons de biens immobiliers situés à l'étranger doivent être déclarés au fisc français. C'est le cas même si le bénéficiaire du don réside hors de France.

De plus, la déclaration peut être de mise même si la donation n'est pas imposable en France (en vertu d'une convention internationale, par exemple).

C'est le cas si cette donation d'immeuble s'accompagne d'autres donations. La déclaration permet alors au fisc français de calculer le taux d'imposition applicable en fonction de l'ensemble des donations.

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Bien immobilier à l'étranger : convention fiscale internationale et élimination des doubles impositions

Absence de convention fiscale conclue entre la France et le pays du lieu de situation de l'immeuble

Les règles exposées ci-dessus sont celles prévues par le droit interne français.

Ainsi, si la France n'a conclu aucune convention fiscale avec le pays du lieu de situation de l'immeuble, les règles susmentionnées s'appliquent au contribuable.

En l'absence de convention fiscale, les revenus fonciers issus de résidence étrangère sont donc imposables en France. 

Convention fiscale conclue avec le pays du lieu de situation de l'immeuble

En pratique, la France a conclu avec une grande majorité de pays une convention fiscale internationale. Celle-ci a pour but d'éliminer les doubles impositions des revenus fonciers. Ces derniers risquent en effet d'être imposés à la fois dans le pays du lieu de situation de l'immeuble et dans le pays où réside le contribuable. Ces conventions ont donc pour but de partager l'imposition entre les 2 pays. 

Le principe général des conventions est l’imposition des revenus fonciers provenant des biens immobiliers situés à l’étranger dans le pays de situation de l’immeuble. Les revenus sont exonérés en France mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de source française selon la méthode du taux effectif.

Certaines conventions prévoient néanmoins l’imposition de ces revenus en France puis l’élimination de la double imposition par l’application d’un crédit d’impôt le plus souvent équivalent à l’impôt français.

Il convient donc de se renseigner pour savoir s'il y a une telle convention entre la France et le pays où est situé l'immeuble.

Il en est de même si le Français réside à l'étranger.

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Modalités déclaratives

Les revenus fonciers encaissés à l’étranger sont déclarés et calculés sur le formulaire 2044, en tant que revenu foncier français. Le résultat positif est alors reporté sur le formulaire 2042 dans la case 4BA.

De plus, le contribuable doit joindre l’annexe 2047, formulaire destiné à déclarer les revenus encaissés à l’étranger.

Sur la première page de cette annexe, il indique l’adresse de l’immeuble et l’État de situation du bien.

Sur la dernière page, il doit aussi compléter le tableau VI pour bénéficier du crédit d’impôt relatif à l'élimination de la double imposition et reporter le montant dans la case 8TK du formulaire 2042.

Pour aller plus loin :

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